Livsfarlig å bygge på leire

Ser at det friske utsagn overfor geotekniske fagmiljøer
Utgangspunktet er vel  hvorvidt det skal tillates eller ikke tillates utbygging på områder som kanskje ikke helt er lett å bebygge  grunnet kvikkleire. Videre om slik utbygging alene egentlig bestemmes av det påståtte «monopol» av geoteknisk kompetanse i samfunnet i dag.
  
Det er jo nettopp politiske vedtak som bidrar til at utbyggere får benytte arealer til utbygging og ikke de geotekniske/geologiske miljøene.

Disse politiske vedtak er tuftet på ofte svært omfattende  saksdokumenter, inkludert innledende vurderinger knyttet til de lokale løsmassenes geotekniske byggeegenskaper  og hvorvidt grunnen er byggbar iht. pbl.§28-1

Saksgangen starter i forbindelse med rullering av kommuneplan. Da foretar initiativtager innspill om å få omdisponert landbruks/skogsområder til utbyggingsformål.

Verdien på arealene som kommer inn i kommuneplan og senere blir godkjent regulert til utbygging stiger enormt i verdi når en  slik omdisponering blir godkjent og det er svært sterke drivende krefter(de med mest ressurser bak innspillene, inkludert lobbyisme,  benyttelse av media osv.  
 I de siste 20 årene i Norge,  har eiendomsutvikling nærmest vært det sikreste og mest lønnsomme man kan drive med i  Norge. Det har også politikerne og de som stiller med kapital (Investorer/bankene) bidratt til. I tillegg har skattesystemet inspirert ved at omsetningen  av eiendomsselskaper kan gjennomføres uten gevinstbeskatning når eiendommene selges som aksjeselskaper.

Initiativtagerne  benytter plankonsulenter, landskapsarkitekter og beskriver mulighetsstudier for å gjøre sine innspill attraktive overfor beslutningstagerne  som jo er våre folkevalgte politikere.

Det beskrives konsekvensutredninger og planprogram, samt ROS analyse (risiko og sårbarhetsanalyse). Disse dokumentene er påkrevet av plan og bygningsloven og  skal gi administrasjonen i kommunen korrekt saksgrunnlag som igjen kan presenteres overfor politikerne for endelig beslutning.

Dermed er det ikke politikerne som faglig har grunnlag til å bestemme hvorvidt det ene eller det andre forslaget/innspillet skal velges, men de har rett til å velge mellom mengde alternativer som er mer eller mindre godt begrunnet, uten at geoteknikerne/geologer egentlig har noen reell innflytelse. Det er først etter Gjerdrum at dette er en høyaktuell problemstilling.

Felles for disse innspillene er at det geotekniske grunnlagene  ofte er tuftet på en innledende geoteknisk vurdering,  men da med en mengde forutsetninger om ekstra undersøkelser i grunnen som krav for at geoteknisk prosjektering skal gjennomføres på et senere tidspunkt nærmere byggesaksbehandling.

Beslutningstagerne (politikerne)  har inntil nylig fokusert generelt  lite på geoteknikk i denne, egentlige viktigste fasen (unntatt nå i det siste etter Gjerdrum)
Poltikerne krever etter at områder er foreslått og godkjent,  at geoteknikeren skal godkjenne området og ta ansvar for å vurdere områdestabiliteten til enhver bolig/næringsbygg som oppføres på arealene som skal utbygges.

 Utvikleren har da på forhånd fått området godkjent og skal utvikle det og leter egentlig etter enkle løsninger som kan bidra til fremdrift og informasjon som kan bidra til at tomten kan kalles byggbar iht. pbl. §28-1 og deretter selges tomtene til markedspriser, som jo vi alle vet at har tatt helt av i bynære strøk.

Det er her hovedfeilen oppstår. Hver enkelt initiativtager som foreslår arealer, med eller uten kvikkleire gjennomfører undersøkelser som kun er innledende,  nettopp fordi de ikke vil bruke for mye penger i innspillsfasen.
 Risikoen for tap/for høye kostnader kan ikke være for høy og  det er ingen som vil finansiere dette, ikke bankene.

Kommunene,  som ønsker velkommen utvikling både på bolig og nærings utbygging  er nok glad for innspillene, men det burde vært noen som tar ansvar fullt og helt for at område er sikre å bosette se på mht. kvikkleire og områdestabilitet før de godkjennes for utbygging og ikke at områdestabilitet må beregnes i ettertid….?

For at det skal vurderes vil det måtte kreves mye mer omfattende grunnundersøkelser enn det som historisk har vært gjort ved kommuneplan innspill, det vil koste mer penger og det vil være sikrere for de som etablerer seg.

Jeg har selv lest rapportene fra 2003 knyttet til saksbehandlingen på  Gjerdrum. NGI beskrev i en tidlig rapport at det kunne gå ras  i området ( som det nå har gått ras) og at det kunne medføre tap av menneskeliv med mellom 10-50 personer i en rapport  fra 2003, altså før utbyggingen. Det som skjedde etter 2003 kan man se av finn.kart.no historiske bilder.  
Alle kan se at fortetting av Gjerdrum sentrum ble en realitet (ønsket politikk i Norge fra 2007 ) I prinsippet ble ikke rapporten fra NGI i 2003 respektert fullt ut og området ble likevel benyttet til boligutbygging.

Oppsummert mener jeg at AS Norge burde på forhånd,  sørge for at enhver som bosetter seg i på en byggetomt/byggeområde,  som er godkjent til  boligbygging etter plan og bygningsloven,  skal  garanteres å være 100%  sikker ut fra alle faglige råd på at man ikke opplever skredhendelser som Gjerdrum nylig har minnet oss på. 

For å få dette til må staten og kommunene gjennomføre omfattende innledende grunnundersøkelser, uavhengig av de som gir innspillene, samt  finansiere dette på forhånd for de områder som kan bli valgt til utbygging. Dersom områdene blir sikre og områdestabiliteten er betryggende redegjort for og områdene senere blir regulert skal utvikler/utbygger tilbakebetale  for undersøkelsene, da skikkelige grunnundersøkelser  har bidratt til at verdien på området er vesentlig økt.

I dag jobbers det veldig bakvendt. Det avkreves fra den  enkelte boligbygger at han skal dokumentere OMRÅDE-STABILITET istedet for at de som har utviklet område skulle sørget for at området er stabilt. 
En lokal utbygger burde konsentrere seg om tomtens lokale utfordringer og ikke hvorvidt området evt. ikke tåler ett eksta bygg/last. Slikt går det an å regne ut på forhånd mener nå jeg

Dette er bakvendt, en enkeltutbygger burde kun vært avkrevet geotekniske vurderinger knyttet til lokal stabilitet og ikke områdestabilitet. Områdestabilitet burde kommunen sørge for at var på plass før et tomteområde utbygges.

Finansieringen av de undersøkelsene som skjer innledningsvis burde vært utlagt av kommunen/staten på forhånd og tinglyst som en heftelse på eiendommen slik at utvikleren må tilbakebetale det som kommunen/staten har lagt ut ved videresalg/utvikling basert pr. enhet som området utvikles til. 

Inntil «Gjerdrum ulykken» har nærmest alle eiendomsutviklere i Norge sikret seg enorme gevinster uten å betale for områdesikkerhet på forhånd sin sikrer at grunnen er sikker. Det overlater de til hver enkelt privatperson som bygger sitt bolighus. 
 
Jeg håper dette sporer debatten tilbake på rett spor, det er nemlig ikke noe monopol blant geoteknikere mht. sikker eller ikke sikker byggegrunn, det hele starter nettopp med politiske vedtak.

Etter at et område er godkjent, som kanskje ikke burde vært godkjent (les Gjerdrum sentrum) blir det opp til geoteknikeren å anbefale sikringstiltak i forbindelse med den geotekniske prosjekteringen.  
Alt larer for kostbart å undersøke mer nøye) de ber og får i oppdrag å gi beslutningstagerne (politikerne) en underlags dokumentasjon på at områdene som foreslås egner seg til formålet jfr. pel §28-1. Egnetheten blir beskrevet på en tilforlatelig måte overfor beslutningstagerne, med utgangspunkt i en svært overfladisk stikkprøvekontroll som de har konferert med geotekniske fagmiljø som da beskriver i en innledende rapport at ja her kan det bygges, men det forutsetter supplerende undersøkelser. Hittil har kommunene godtatt det meste av forslag om beliggenhetene har vært nære sentrum og i gåavstand til de fleste samfunnsformål. Det er jo dette som er premisset for å få utviklet tomter, nemlig urbaniseringsprosessen.